Bodenrichtwert – Bedeutung und Hintergründe

2 Mai 2022

Zusammenfassung

Die Grundlage der Kaufpreisfindung für Grundstückspreise ist der Grundstückswert. Um eine Transparenz auf den örtlichen Grundstücksmarkt zu erreichen und Eigentümern und Kaufinteressenten Orientierungshilfen zu geben, ermitteln die jeweiligen Gutachterausschüsse der Gemeinden die sogenannten Bodenrichtwerte.

Der Bodenrichtwert bezieht sich, so wie der Name aussagt, auf den Boden und damit das unbebaute Grundstück. Er enthält demnach keine Angaben darüber, welchen Sachwert das Gebäude hat, das auf dem Grundstück steht. Erst Bodenwert und Gebäudewert zusammen geben Auskunft über den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie.

Was bedeutet der Bodenrichtwert?

Der Begriff des Bodenrichtwerts ist in § 196 BauGB definiert. Es handelt sich dabei um „durchschnittliche Lagewerte in Euro je Quadratmeter für den Boden in einem Gebiet mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes des Grundstücks“.

Die Grundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Kaufpreissammlungen der Gemeinden. Darin werden die Kaufpreise aller in der Gemeinde innerhalb eines Jahres verkauften Immobilien und unbebauten Grundstücke erfasst und dokumentiert. Anschließend werden „Richtwertzonen“ gebildet, die Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.

Die Bodenrichtwerte werden für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt. Dabei wird in bebauten Gebieten der Wert festgestellt, der sich ergeben würde, wenn der Boden nicht bebaut wäre. Die Merkmale, die den Wert eines Grundstücks ausmachen, sind im Detail darzustellen. Letztlich bestimmt somit die Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken den Bodenrichtwert. In einer bevorzugten Wohnlage beispielsweise liegen die Bodenrichtwerte höher als in weniger nachgefragten Gebieten. Da sich die Nachfrage auch an der Infrastruktur vor Ort orientiert und eine gute oder fortlaufend verbesserte Infrastruktur die Nachfrage nach oben treibt, steigen zwangsläufig auch die Kaufpreise für Immobilien und damit letztlich die Bodenrichtwerte.

Aktualität, Veröffentlichung und Einsichtnahme in Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte werden zum Ende eines jeden Jahres ermittelt, von den Gutachterausschüssen zum 31. Dezember festgestellt und meist bis ins Frühjahr des folgenden Jahres veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte sind allein deshalb schon wichtig, um seitens der Steuerbehörden ein Grundstück steuerlich einzuschätzen und die Grundsteuern festzusetzen.

Der einzelne Bürger hat als Eigentümer einer Immobilie kein Recht darauf, dass die Gemeinde oder der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert für sein Grundstück ermittelt. Will er den Grundstückspreis ermitteln, ist er darauf angewiesen, Einsicht in die Bodenrichtwertkarten zu nehmen.

Die Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. III BauGB zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung erfolgt durch Bodenrichtwertkarten, Bodenrichtwertelisten und die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Die Bodenrichtwerte ergeben sich aus den Bodenrichtwertkarten. Jeder Bürger kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte eines bestimmten Gebiets oder eines Grundstücks erlangen (§ 196 Abs. II BauGB). In den meisten Bundesländern kann die Ansicht auch kostenfrei online über „Geoportale“ erfolgen.

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