Die Bank – der wichtigste Partner beim Aufbau eines Immobilienportfolios

10 Jan 2022

Immobilienkauf und Banken

Solltest du nicht jahrelang bereits gespart, klug investiert oder eine beträchtliche Summe geerbt bekommen hast, wird der Kauf einer Immobilie oft nur mit Unterstützung einer Finanzierung realistisch. Die Immobilienfinanzierungen werden seitens der Banken vorab sehr kritisch und genau prüft. Denn mit der Finanzierung von Immobilien übernimmt die Bank ein hohes Risiko, sofern der Schuldner die Zins- und Tilgungsbeträge nicht fristgemäß zahlen kann und bindet einen Kunden über viele Jahre hinweg. Meist mehr als 30 Jahre. Daher sind Banken bei der Auswahl der zu finanzierenden Immobilien äußerst kritisch.

Du musst daher ein Person und Identität sein, bei der die Banken, dir glauben (lateinisch „credere“), dass du die fälligen Beträge des Kredits stets leisten kannst. Dies liegt auch im Wort selbst. „Kredit“ stammt aus dem Lateinischen „credere“ und bedeutet so viel wie „glauben, vertrauen“. Der Banker muss daher Vertrauen in deine Bonität und in deine Person haben, sodass er dir einen Kredit gibt.

Auswahl der richtigen Bank

Solltest du zukünftig planen mehrere Immobilien zu erwerben, beispielsweise um dir eine nachhaltige Altersvorsorge aufzubauen, ist die Auswahl der richtigen Bank besonders wichtig. Du solltest einen direkten Draht zum Entscheidungsträger, somit dem Banker, aufbauen. Sämtliche Direkt- und Internetbanken sind daher grundsätzlich nicht geeignet, obwohl bei diesen meist geringere Zinssätze möglich sind. Jedoch sollte die Entscheidung für einen zu bewilligenden Kredit stets von einer Person und nicht von einem Computerprogramm getroffen werden, welches auf Basis vordefinierter Kriterien objektiv die Entscheidung fällt.

Welche Bank für dich die Richtige ist, kann von mir nicht benannt werden, da du einen persönlichen Draht zu deinem Banker aufbauen solltest!

Wenn du Immobilien regional kaufen möchtest, dann sind grundsätzlich Sparkassen und Volksbanken gute Ansprechpartner. Jedoch kommt es dabei auch immer auf die Größe der jeweiligen Bank an. Solltest du einen Kredit über 1 Millionen Euro benötigen und die Bank hat lediglich eine Bilanzsumme von 100 Millionen Euro, dann wird sie dir mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Kredit geben, da das Verhältnis von Kredit zur Bilanzsumme deutlich zu hoch ist.

Solltest du vorhaben, Immobilien an verschiedenen Orten zu kaufen und zu finanzieren, bieten sich im Grunde die Geschäftsbanken (Deutsche Bank, Commerzbank) an.

Niemals auf nur auf eine Bank setzen!

Beim Aufbau von Finanzierungspartner solltest du dich niemals nur von einer Bank abhängig machen. Oft kommt es vor, dass dein Ansprechpartner wechselt oder auch befördert wird bzw. sich die Geschäftspolitik ändert. Um einen angemessenen Zinssatz bei Immobilienfinanzierungen zu erreichen, solltest du diese daher stets bei zwei bis drei Banken gleichzeitig anfordern. Dazu ist es wichtig, dass die Banken dich und deine Konotumsätze kennen. Denn wenn sie bereits über einen längeren Zeitraum erkennen können, dass du deine Kreditraten stets pünktlich zahlst, erhöht sich ihr Vertrauen („credere“).

Mein Tipp für dich ist es daher, mindestens zwei Girokonten parallel laufen zu lassen. Dein monatliches Gehalt bzw. deine Umsätze sollten gesammelt auf einem Girokonto bei einer Bank landen (Geldeingangskonto). Diese Einnahmen überweist du gesamthaft auf ein Konto einer anderen Bank, bei der sämtliche Ausgaben und Rechnungen bezahlt werden (Rechnungskonto). Dazu brauchst du grundsätzlich nur einen Dauerauftrag einzurichten.

Du wirst dich vielleicht die Frage stellen, was du denn damit erreicht hast? Sehr viel, antworte ich! In diesem Moment wissen bereits zwei Banken, welche regelmäßigen monatlichen Einnahmen du hast. Die Banken kennen dich besser und glauben dir bei zukünftigen Anfragen von Immobilienfinanzierungen, dass du die Kreditraten stets leisten kannst.

Noch ein Tipp für den Aufbau eines guten Verhältnisses zum Banker

Banken haben heutzutage sogenannte Ratingsysteme, mit der sie mathematisch deine Bonität (Kreditwürdigkeit) ermitteln können. Deine Konten dürfen daher niemals ungenehmigte Überziehungen oder Rücklastschriften aufweisen. Damit ruinierst du dein Rating und verschlechterst dein Vertrauen und deine Glaubwürdigkeit gegenüber den Banken.

Solltest du dein Konto gegebenenfalls kurzfristig überziehen müssen, kontaktiere vorab deinen Banker. Erkläre ihm den Sachverhalt und bitte darum, die Überziehung zu genehmigen inklusive der Nennung eines Datums, wann das Konto spätestens wieder im grünen Bereich ist spätestens.

ImmoSpirit unterstützt dich bei der Auswahl einer Bank

Um ein Immobilienportfolio aufbauen zu können, ist die Bank als Partner essentiell für dich. Solltest du noch Fragen haben oder Tipps benötigen, wie du eine Bank aussuchen und du das Verhältnis zum Banker nachhaltig aufbessern kannst, so kannst du uns gern ansprechen.

Dein Markus von ImmoSpirit

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