Immobilien zum Eigennutz oder zur Kapitalanlage?

Wir von ImmoSpirit sehen die Investition in Immobilien als wesentlichen Grundbaustein für die eigene Altersvorsorge an. Dabei ist die eigengenutzte Immobilie von den Immobilien zu unterscheiden, die vermietet als Kapitaleinkünfte dienen. Im Nachgang werde ich konkret auf die jeweiligen Vor- und Nachteile der Varianten eingehen.

Immobilien zum Eigennutz – Vorteile/Nachteile

Von den Medien, Banken, Bausparkassen und im Grunde von einem Großteil der Menschen wird die eigengenutzte Immobilie als sinnvolle Investition angesehen. Dabei haben diese Personen auf dem ersten Blick auch Recht. Du kaufst dir eine Immobilie und zahlst diese im Laufe deines Erwerbslebens durch monatliche Beträge ab. Danach gehört die Immobilie dir und du kannst „mietfrei“ darin wohnen. Warum dies nur die halbe Wahrheit ist, werde ich dir nachfolgend erläutern.

Die meisten Immobiliendarlehen sind bis zu 35 Jahre laufend und erst dann vollständig abgezahlt. Heißt also, dass beispielsweise ein Paar im Alter von 30 Jahren einen immensen Schuldenberg aufnimmt und somit bis zum 65. Lebensjahr Schulden gegenüber einer Bank hat. Vorzeitige Sondertilgungen sind hier zur Einfachheit nicht berücksichtigt. 35 Jahre sind auf jeden Fall eine sehr lange Zeit, in der vieles auf der Welt geschehen kann.

In der Regel werden Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren abgeschlossen, sodass du nach 10 Jahren einen neuen Zinssatz erhältst. Wenn in dieser Zeit durch externe Einflüsse (z.B. Zinsänderungen der Zentralbanken) die Zinssätze exorbitant nach oben gehen und du plötzlich einen deutlich höheren Zinssatz zahlen musst, dann wird sich dies unmittelbar auf deine zu leistenden Monatsbeträge auswirken. Zahlst du diese irgendwann nicht, z.B. weil du sie dir nicht mehr leisten kannst, dann hat die Bank das Recht, deine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen. Dieses Recht ist notariell im Grundbuch vermerkt. Sprich du musst dir neben deinen monatlichen Kreditbeträgen auch einen Rücklage ansparen, um auf solche Fälle vorbereitet zu sein.

Wenn du fleißig deine Kreditbeträge gezahlt hast und deine Immobilie vollständig abgezahlt ist, dann kannst du dich freuen und du lebst „mietfrei“ in deinem Objekt. Aber ist dies wirklich so? Nicht ganz! Es stimmt, du musst dann keine monatlichen Mieten mehr an irgendeinen Vermieter zahlen. Diese Kosten sind weg. Jedoch musst du weiterhin deine regelmäßigen Kosten für Wasser, Heizung, Müll, Grundsteuer, Versicherung, etc. leisten. Klar diese Ausgaben hat man auch in einem Mietverhältnis und sind daher hier eher zu vernachlässigen.

Ein großes Problem ist jedoch, wenn du deine Immobilie bereits 35 Jahre abgezahlt hast, dann ist diese demnach auch mindestens 35 Jahre alt. Wie jeder weiß, sind nach 35 Jahren, in der Regel bereits früher signifikante Renovierungen/Sanierungen erforderlich (z.B. Austausch der Heizungstherme, Erneuerung der Böden, Sanierung des Bades und weiterer Zimmer, …). Für diese planbaren Kosten musst du bereits in der Abzahlphase ebenfalls eine Rücklage bilden, sodass du nicht von den Kosten überrascht wirst. Gerade in den aktuellen Inflationszeiten.

Ein großer Vorteil der eigengenutzten Immobilie ist jedoch, wie von vielen Studien bestätigt, die emotionale Bindung. Sich selbst zu sagen, dass man Eigentümer seines Hauses ist und niemanden um Erlaubnis bitten musst, wenn man Änderungen an der Immobilie vornehmen möchte, ist für viele Menschen ein besonderes und oftmals ausschlaggebendes Argument. Wir möchten nur daran erinnern, dass trotz aller Emotionen, die Bildung von Rücklagen für etwaige erhöhte zukünftige Zinskosten bzw. erforderliche Renovierungen/Sanierungen eine hohe Bedeutung beigemessen werden muss.

Immobilien zur Kapitalanlage – Vorteile/Nachteile

Die vermietete Immobilie birgt viele Risiken, aber auch viele Chancen. Die üblichen Sprüche, die man von vielen Menschen hört, die nicht in Immobilien investieren sind u.a.:

• Was ist wenn mein Mieter ein Mietnomade ist?
• Das rechnet sich niemals, mit den erforderlichen regelmäßigen Renovierungsmaßnahmen.
• Ich habe davon keine Ahnung.
• Ich möchte nicht, dass die Mieter mich ständig anrufen.
• Immobilien sind gerade zu teuer.
• …..

Die Liste der Sprüche könnte noch vielfältig erweitert werden. Ich werde in einem separaten Blog-Beitrag im Detail auf die vermietete Immobilie zu sprechen kommen (inkl. Steuern und Finanzierungsthemen). Hier sollen zunächst nur die Vorteile/Nachteile im Grundsatz thematisiert werden.

Die meisten Menschen kennen in ihrem Bekanntenkreis wenige Personen, die in vermietete Immobilien investieren. Daher erzeugt man in sich selbst eine Blockade, die davor schützen soll, in falsche Kapitalanlagen zu investieren. Dies ist ein psychologischer Vorgang und aus der Evolution her auch völlig nachvollziehbar. Dinge, die man nicht kennt, versucht man zu vermeiden, da die Risiken nicht bekannt sind. Daher ist es essentiell, dass sich die Menschen über ihre Finanzen informieren. Die vermietete Immobilie bietet dabei ein hohes Chancenpotenzial bei vergleichsweise hohen Renditen. Ich empfehle euch daher zunächst Bücher, Blogs oder Podcasts zu dem Thema durchzulesen/anzuhören, bevor ihr aktiv werdet. Denn es ist richtig, Fehler sind in diesem Gebiet meist relativ teuer und daher sollte man versuchen, diese zu minimieren.

Derzeit kann man mit einer vermieteten Immobilie in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg noch immer eine jährliche Rendite von 2-3% erwirtschaften. In Dresden, Nürnberg, etc. sind auch noch bis zu 4 Prozent möglich. Dies deutlich mehr als, das Geld zu 0 Prozent auf dem Tagesgeldkonto liegen zu lassen.

Die Chancen das eigene Geld somit zu vermehren und nicht von der Inflation aufzehren zu lassen, sind mit vermieteten Immobilien somit sehr gut. Selbstverständlich bestehen auch Risiken. Kosten für Renovierungen und Sanierungen können stets anfallen und sollten daher in einer eigenen Instandhaltungsrücklage stets berücksichtigt werden. Es wird daher empfohlen ca. 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich für solche Kosten zurückzulegen. Zudem ist je nach Standort auch eine Rücklage für möglichen Leerstand aufzubauen. In Städten, wie Berlin und München ist dies eher zu vernachlässigen, da aufgrund der Nachfrage eine Neuvermietung meist ohne Leerstand möglich ist. Möchte man jedoch in einem Dorf eine Immobilie neu vermieten, kann dies auch mal ein paar Monate dauern.

Zu dem obengenannten Spruch, dass man nicht ständig Anrufe von den Mietern erhalten möchte, kann ich nur empfehlen, in diesem Fall eine Hausverwaltung zu integrieren. Diese fungiert als Mittelsmann zwischen dir und den Mietern und ist für den regelmäßigen Kontakt zum Mieter sowie der Erstellung von Nebenkostenabrechnung bzw. etwaigen Neuvermietungen verantwortlich. Dafür sind in der Regel rund 20-30 Euro pro Monat netto zu leisten. Dafür muss man sich um gar nichts kümmern.

Zusammenfassung

Dieser Beitrag sollte dazu dienen, die Vor- und Nachteile der eigengenutzten Immobilie und der vermieteten Immobilie aufzuzeigen. Für beide Formen gibt es dabei Risiken, die zu beachten sind. Gerade bei den vermieteten Immobilien bestehen jedoch zudem hohe Chancen, eine attraktive Rendite zu erwirtschaften. Bei den Immobilien zum Eigennutz ist der emotionale Faktor meist relevanter. Die Berücksichtigung von Rücklagen sollte stets erfolgen.

Wir von ImmoSpirit empfehlen, den Kauf einer Immobilie, ob nun zum Eigennutz oder zur Kapitalanlage, stets genau zu prüfen. Dabei sollte man sich nicht nur auf Berater verlassen, sondern sich aktiv darum bemühen. Jedes Buch, dass man zu diesem Thema liest, verringert das Risiko von möglichen Fehlern.

ImmoSpirit unterstützt dich bei deinem Vorhaben. Spreche uns gern an und wir eruieren mit dir, welche Anlageform für dich passend und wie diese umzusetzen ist. Dazu werden wir dir zudem entsprechende Literatur empfehlen, um dich punktuell darauf vorzubereiten und nicht nur von uns bzw. anderen Beratern abhängig zu sein.

Dein Markus von ImmoSpirit

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