Kauf einer Kapitalanlageimmobilie – Die ersten Schritte

Altersvorsorge mit Immobilien

Die Altersvorsorge in Deutschland besteht aus einem 3-Säulen-System, wobei die private Altersvorsorge unserer Meinung nach die wichtigste, aber auch meist unterschätzte Form der Altersvorsorge ist.

Als typischer Angestellter in Deutschland oder auch Selbstständiger zahlst du Beiträge in die gesetzliche Rentenversicherung und einer betrieblichen Altersversorgung mit dem Ziel, zum Rentenalter eine auskömmliche monatliche Altersrente zu erhalten. Dies wird jedoch immer unwahrscheinlicher. Gerade auch im Hinblick darauf, dass die Menschen aus den geburtenstarken Jahrgängen 1960-1965 (Baby-Boom-Generation) in den nächsten Jahren sukzessive in den Altersruhestand wechseln. Man braucht kein Hellseher zu sein, um zu wissen, dass das derzeitige umlagefinanzierte gesetzliche Rentensystem nicht angemessen darauf vorbereitet ist. Das bedeutet, entweder werden die Beiträge der Angestellten stetig erhöht werden müssen oder die „garantierten“ Rentenansprüche werden verringert. Ich denke, dass es ein Mix aus Beidem sein wird.

Daher ist es unschätzbar wichtig, sich um die 3. Säule der Altersvorsorge – der privaten Altersvorsorgung – aktiv zu kümmern. Aktiv bedeutet in diesem Zusammenhang nicht, dass man eine private Lebensversicherung abschließt und das Thema dann beiseite legt. Dadurch wirst du im Rentenalter auch keine ausreichende Rentenleistung erwarten können. Vielmehr musst du Alternativen suchen, um regelmäßige monatliche Einnahmen generieren zu können.

Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage ist dabei ein Schlüsselbaustein, da es dir monatliche Geldeinnahmen (Mietzahlungen) erbringen kann. Interessant ist, dass seitens der gesetzlichen Rentenversicherung diese Form der privaten Altersvorsorge nicht beworben wird. Daher ist die Kapitalanlageimmobilie für viele Menschen uninteressant und es existieren diverse Mythen über das angebliche hohe Risiko dieser Anlageform.

Ohne Know-how geht es nicht

Eine Immobilie zu erwerben ist nicht allzu schwer. Du musst dir auf den gängigen Immobilienportalen ein Objekt heraussuchen, dieses besichtigen und anschließend über einen Notar kaufen. So viel zur Theorie. In der Praxis kann man jedoch viele Fehler machen. Daher ist es essentiell, dass du dich vorab über die jeweiligen Sachverhalte zum Immobilienkauf informierst und Kalkulationen vornimmst. Dazu gibt es unterschiedliche Bücher, Podcasts und YouTube-Videos, die dein Wissen aufbauen können.

Ich werde dir unsere konkreten Literaturvorschläge, die wir selbst genutzt haben, in einem separaten Blog-Beitrag mitteilen. Hier sei erstmal nur so viel gesagt, dass es für dich wichtig ist, sich vorab mit dem Thema intensiv zu beschäftigen. Du kaufst ja auch kein Auto, ohne nicht vorher die Vor- und Nachteile der Autos zu prüfen und die Preise zu vergleichen.

Rendite und Kalkulation

Eine vermietete Immobilie sollte sich langfristig rechnen. Daher musst du bereits vor dem Kauf dir einen strategischen Plan machen, wie du den Wert der Immobilie steigern könntest und somit auch höhere Mieteinnahmen zu generieren. Bei ImmoSpirit benutzen wir unser eigenes Kalkulationstool, welches nach Eingaben gewisser Grunddaten (z.B. Kaufpreis, Lage der Immobilie, Höhe der Maklerprovision und Mieteinnahmen, Zinssatz bei Finanzierungen) dir nachvollziehbar darstellt, welche Rendite bzw. auch Eigenkapitalrendite du bei dem Objekt erhältst.

Bei der Rendite wird stets zwischen Brutto- und Nettorendite unterschieden. Diese kann als Vergleich für alternative Anlageformen (z.B. Tagesgeld, Festgeld) herangezogen werden.

Bruttorendite = Kaufpreis / jährliche Mieteinnahmen

Nettorendite = Kaufpreis + Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarkosten, Kosten für Grundbucheintragungen) / Jährliche Mieteinnahmen

Die Nettorendite gibt daher bereits einen verbesserten Eindruck über die tatsächliche Verzinsung deiner Immobilie. Wenn du jedoch sicherheitsorientiert bist und noch weitere Parameter und Rücklagen in die Kalkulation mit einbeziehen möchtest, dann empfehle ich dir die erweiterte Nettorendite als Basis zu nehmen.

Erweiterte Nettorendite = Kaufpreis + Kaufnebenkosten / (Jährliche Mieteinnahmen – Rücklagen für Instandhaltung und Leerstand)

Für die Instandhaltung von Eigentumswohnungen sind aus unserer Erfahrung 6 Euro pro Quadratmeter im Jahr zurückzulegen. Für Ein- oder Mehrfamilienhäuser sollten es 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr sein.

Solltest du demnach eine Eigentumswohnung mit 60qm kaufen, sind von dir insgesamt 360 Euro pro Jahr für die Instandhaltung zurückzulegen. Diese Kosten minimieren deine Mieteinnahmen und sind in der erweiterten Nettorendite somit berücksichtigt.

Die Höhe des Leerstandes ist auf verschiedenen Wegen ermittelbar. Eine sehr gute Basis sind die seitens des Immobilienunternehmens Engel & Völkers erstellten Jahresberichte über die Marktentwicklung unterschiedlicher Städte in Deutschland (derzeit insgesamt 71 Standorte). Sollte der Ort deiner Immobilie nicht darin enthalten sein, kannst du die dokumentierten Städte als Vergleichsgrundlage für deine Region nutzen.

ImmoSpirit unterstützt dich!

Möchtest du deine Altersvorsorge selbst in die Hand nehmen und nicht mehr abhängig von gesetzlichen oder betrieblichen Institutionen sein? Siehst du die Kapitalanlageimmobilie als wichtigen Grundbaustein deiner Altersvorsorge an? Möchtest du aus verschiedenen Quellen nachhaltige Einnahmenströme generieren?

Solltest du die Fragen stets mit „Ja“ beantwortet haben, dann bist du hier genau richtig. Wir von ImmoSpirit unterstützen dich auf dem Weg zu ersten vermieteten Immobilie und begleiten dich bei der Umsetzung.

Spreche uns gern an, welche Vorstellungen du hast, welche monatlichen Einnahmen du im Rentenalter zusätzlich erhalten möchtest und in welchen Regionen du investieren möchtest. Gern kannst du uns unter info@hv-immospirit.de oder über unser Kontaktformular ansprechen. Wir freuen uns über deine Anfrage.

Dein Markus von ImmoSpirit

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