Rechte und Pflichten von Vermietern

Pflichten von Vermietern

Sofern du eine Immobilie besitzt und diese zur Kapitalanlage vermieten möchtest, kommt eine Vielzahl von Pflichten auf dich zu. Einen Großteil davon kannst du an eine Hausverwaltung abgeben und dafür rund 25 Euro monatlich an Kosten pro Wohneinheit bezahlen. Die Verantwortung liegt jedoch stets bei dir selbst. Nachfolgend stelle ich dir die wesentlichen Pflichten, die auf dich als Vermieter zukommen vor:

• Instandhaltungspflicht:

Wenn erforderliche Renovierungen (z.B. Ausbesserung des Daches, der Fassade bzw. Erneuerung von Balkonen) sind diese Kosten von dir als Vermieter zu zahlen. Nur Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen kannst du auf die Mieter übertragen – mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag. In der Regel liegt die Grenze hier bei 75-150 Euro (maximal 8 Prozent der Jahreskaltmiete). Du solltest daher für die Instandhaltungskosten mindestens zwischen 6-10 Euro pro Jahr pro Wohnquadratmeter zurücklegen.

• Funktionierende Heizung:

Klingt einfach, ist aber oft ein Streitpunkt: Als Vermieter bist du gemäß Mietrecht verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss die Wohnung auf mindestens 20 Grad beheizt werden können. Ansonsten sind Mietminderungen seitens der Mieter durchsetzbar

• Nebenkostenabrechnung

Ihr Recht aber auch Ihre Pflicht ist es, einmal im Jahr die Nebenkosten (u.a. für die Betriebskosten und Grundsteuer) abzurechnen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Sie im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben und ausdrücklich auf eine Nebenkostenvorauszahlung verzichten. Wie eine solche Abrechnung erstellt wird, werde ich in einem separaten Blog-Beitrag erläutern. 

• Wohnungsgeberbestätigung

Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter dazu verpflichtet, ihren neuen Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Sie bestätigen in dem Dokument, dass die Person tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. Mieter benötigen diese Bescheinigung, wenn sie ihren neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde registrieren lassen.

• Steuern zahlen

 Das man Steuern zahlen muss ist nichts Neues. Als Vermieter sind jedoch die Mieteinnahmen ebenfalls gesondert in der Einkommenssteuererklärung anzugeben (Anlage V) und mit deinem individuellen Steuersatz zu versteuern. Jedoch kannst du von diesen Einnahmen noch diverse Kosten abziehen (u.a. Abschreibung- und Renovierungskosten).

Rechte von Vermietern

Den Pflichten eines Vermieters, die du erfüllen musst, stehen jedoch auch eine Vielzahl von Rechten gegenüber. Die wesentlichen Rechte habe ich dir nachfolgend ausgewiesen:

• Miete im Voraus zahlen

Mieter sind per Gesetz verpflichtet ihre Miete im Voraus zu zahlen. Das Geld muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.

• Kaution erheben

Zur Absicherung von Mietausfällen oder etwaigen Schäden nach dem Auszug der Mieter bist du berechtigt, eine Mietkaution zu verlangen. Diese darf maximal drei Nettomonatskaltmieten betragen und muss von deinem übrigen Vermögen mit Zinsen angelegt werden.

• Miete erhöhen

Du hast das Recht nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung zu verlangen – zum Beispiel, wenn du im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart hast. Auch nach Modernisierungen sind grundsätzlich Mieterhöhungen möglich. Zudem kannst du eine Mieterhöhung zur Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel durchführen. Eine solche Mieterhöhung bedarf jedoch der Zustimmung des Mieters.

• Schönheitsreparaturen und selbstverursachte Schäden in Rechnung stellen

Üblicherweise regelt der Mietvertrag, in welchen zeitlichen Abständen Mieter welche Schönheitsreparaturen zu leisten haben. Dazu zählen zum Beispiel regelmäßiges Streichen und Tapezieren der Räume in der Wohnung. Haben die Mieter einen Schaden in der Wohnung selbst verursacht, sind diese auch verpflichtet die Kosten für die Behebung selbst zu tragen.

• Heizen und Lüften

Lüften und Heizen ist wichtig, um die Bausubstanz zu erhalten. Mieter müssen daher beides regelmäßig vornehmen. Versäumen sie es und schimmelt deshalb die Wohnung oder frieren Wasserrohre ein, müssen sie selbst für die Schäden aufkommen. Es ist ratsam, bei einer Neuvermietung stets ein formelles Merkblatt zum richtigen heizen und Lüften den Mietern zur Verfügung zu stellen.

• Immobilie verkaufen

Wenn du eine vermietete Immobilie verkaufen möchtest, benötigst du keine Einwilligung. Deine Mieter müssen zudem (in zumutbarem Maße) Besichtigungen mit potentiellen Käufern dulden. Wenn die Immobilie zum ersten Mal in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht. Ansonsten gilt: Kauf bricht nicht Miete. Käufer müssen den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernehmen.

Was darfst du nicht als Vermieter?

Du hast nun bereits einen guten Überblick über deine Rechten und Pflichten als Vermieter. Es gibt jedoch einige Punkte, die du als Vermieter überhaupt nicht darfst. Die wesentlichen Aspekte liste ich dir nachfolgend auf:

• Mietverhältnis ohne guten Grund kündigen

Gemäß Mieterrecht ist eine Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses äußerst schwer. Du darfst Mieter in der Regel nur bei gravierenden oder wiederholten Verstößen kündigen, (z.B. bei ausbleibender Mietzahlung)           

Eine Ausnahme stellt die Eigenbedarfskündigung dar. Dabei kannst du unter strengen Auflagen das Mietverhältnis kündigen, sofern du die Immobilie selbst oder für nahe Angehörige benötigst. Der Eigenbedarf muss dabei jedoch begründet und nachvollziehbar sein. Bei einer vermieteten Wohnung besteht meist eine Sperrfrist von 3 Jahren (in Städten mit Wohnungsknappheit sind es sogar bis zu 10 Jahre). Bei vermieteten Einfamilienhäusern gibt es derzeit keine Sperrfrist, sodass hier die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach bestehender Mietdauer von 3 bis 9 Monaten bestehen.

• Betreten der Immobilie ohne Zustimmung der Mieter

Auch wenn die Immobilie dein Eigentum ist, darfst du diese nur mit Zustimmung deiner Mieter betreten. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Gefahr in Verzug ist (z.B. bei einem Brand oder Wasserrohrbruch). Alle 5 Jahre hast du das Recht auf eine Zustandsbesichtigung. Diese musst du mehrere Tage vorher ankündigen. Nur bei dringenden Handwerkerarbeiten reicht eine Vorlaufzeit von 24 Stunden.

• Schlüssel behalten

Du musst alle Schlüssel der Immobilie den Mietern aushändigen und darfst nur mit deren Zustimmung selbst ein Exemplar behalten.

• Versorgung abbestellen

Heizung, Strom und Wasser zählen zur Grundversorgung. Diese darfst du selbst dann nicht abstellen, wenn Mieter mit der Zahlung in Verzug sind. Einer etwaigen Versorgungssperre muss eine Räumungsklage vorausgehen.

ImmoSpirit steht bei Fragen bereit

Du hast bereits festgestellt, dass diverse Aspekte bei einer Vermietung zu berücksichtigen sind. Dabei sind auch gesetzliche Pflichten zwingend einzuhalten. Diese können sich zudem stetig verändern. Manch einer verliert – auch aufgrund fehlendem Interesse und Zeit – den Überblick über die jeweiligen Rechte und Pflichten eines Vermieters.

Solltest du daher Fragen haben bzw. Unterstützung benötigen, so kannst du dich stets gern an uns wenden. Wir werden mit dir Möglichkeiten eruieren, um eine schnelle Lösungsfindung herbeizuführen. Wir freuen uns auf deine Anfrage – gern anhand unseres Kontaktformulars oder direkt per Mail unter info@hv-immospirit.de.

Dein Markus von ImmoSpirit

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