Verwaltung von Kapitalanlageimmobilien

28 Feb 2022

Handlungsmöglichkeiten

Die technische, rechtliche und kaufmännische Verwaltung von vermieteten Immobilien kann schnell ein größeres Ausmaß annehmen und seine eigenen Kompetenzen überschreiten. Daher kann die Verwaltung von vermieteten Immobilien auf unterschiedlichen Wegen umgesetzt werden. Dabei ist eine Verwaltung durch den Eigentümer selbst auf eigene Verantwortung möglich bzw. kann ein zuständiger Immobilienverwalter eingeschaltet werden.

Bei Letzteren ist jedoch zwischen einer WEG-Verwaltung und einer Sondereigentumsverwaltung zu differenzieren.

WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung (WEG = Wohnungseigentumsgesetz) kümmert sich um das gemeinschaftliche Wohneigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern) oder übernimmt Angelegenheiten in der Miethausverwaltung. Die Anforderungen, Befugnisse und Pflichten der Verwaltung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert.

Die Beauftragung einer WEG-Verwaltung wird in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung dokumentiert und darf zunächst für maximal 3 Jahre erfolgen. Eine erneute Wahl des Immobilienverwalters muss durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer vorgenommen und darf für maximal 5 Jahre festgelegt werden. Laut Gesetz sind Immobilienverwalter verpflichtet eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen sowie sich 20 Stunden in einem Zeitraum von 3 Jahren weiterzubilden.

Die Rechte und Pflichten der WEG-Verwaltung sind nach § 27 WEG im Wesentlichen:

  • Durchführung der Beschlüsse durch die Wohnungseigentümer
  • Umsetzung der Hausordnung
  • Ordnungsgemäße Instandhaltung und Beauftragung bzw. Durchführung von Instandsetzungen gemeinschaftlichen Eigentums
  • Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder, die mit der laufenden Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Zusammenhang stehen (u.a. Instandhaltungsrücklage)
  • Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
  • Geltendmachung von gerichtlichen und außergerichtlichen Ansprüchen

Zudem können weitere Aufgaben im Vertrag definiert werden, z.B.:

  • Organisation der Garten- und Anlagenpflege
  • Reinigung von Kellern und Fluren
  • Bestellung von Winterdienst und Schneeräumung
  • Organisation und Protokollierung von Versammlungen der Eigentümergemeinschaft
  • Überwachung von Vorgaben aus Beschlüssen der Versammlung

Die Kosten für eine WEG-Verwaltung sind abhängig von der Lage, Größe und dem Zustand der Immobilie. Pro Wohneinheit sind dabei Kosten von circa 25 Euro realistisch. Sofern dem Eigentümer ein gesamtes Mehrfamilienhaus gehört, können die Kosten geringfügig kleiner sind (20-25 Euro).

Sondereigentumsverwaltung

Die Sondereigentumsverwaltung hingegen ist ausschließlich für das Mieteigentum (z.B. Eigentumswohnung) verantwortlich und fungiert als Bindeglied zwischen den Eigentümern und den Mietern. Dadurch wird sowohl auf Seiten des Vermieters als auch der Mieter die Verwaltung der jeweilige Ansprechpartner. Diese Art der Verwaltung wird grundsätzlich von den Eigentümern gewählt, die kein Interesse an einen regelmäßigen Austausch mit den Mietern haben.

Die Rechte und Pflichten der Sondereigentumsverwaltung sind mannigfaltig. Nachfolgend sind die Wesentlichen dargestellt:

  • Umsetzung/Durchführung der Hausordnung
  • Erstellung jährlicher Nebenkostenabrechnungen
  • Beauftragung und Durchführung von Reparaturen
  • Erstellung von Mietverträgen
  • Neuvermietung inkl. Suche von Mietern, Besichtigungen und Erstellung von Mietverträgen
  • Umsetzung von Mietzinsanpassungen
  • Kündigung von Mietern
  • Klärung und Ansprechpartner für sämtliche Belange der Mieter

Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung belaufen sich für den Eigentümer auf rund 25 Euro im Monat pro Wohneinheit und sind nicht auf die Mieter umlegbar.

Immobilienverwaltung allein umsetzen – ImmoSpirit unterstützt dabei

Die Immobilienverwaltung kann selbstverständlich vom Eigentümer selbst in eigener Verantwortung durchgeführt werden. Dabei sind die obengenannten Aufgaben selbst umzusetzen.

Wir von ImmoSpirit sind der Ansicht, wenn die Leidenschaft für Immobilien geweckt ist, dann ist es ratsam, auch die Verwaltung der Immobilien selbst durchzuführen. Dies fördert insbesondere den Lerneffekt und kann für spätere Entscheidungen zur Immobilie (z.B. Renovierungen, Verkauf, etc.) entscheidend sein. Gern können wir dich bei der Einführung in die Hausverwaltung unterstützen und stehen beratend zur Seite. Wenn du Interesse daran hast, dann kannst du dich gern per E-Mail an info@hv-immospirit.de bzw. über unser Kontaktformular an uns wenden.

Dein Markus von ImmoSpirit!

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